Auteur'S Blog Over Financiële En Zakelijke

Overname rentedekking


De dekking van de rentedragende dekking beschermt een bedrijf tegen de financiële gevolgen van het verlies van een aantrekkelijk huurcontract. Deze dekking is belangrijk wanneer een bedrijf aanzienlijk minder betaalt dan de marktrente om zijn gebouwen te verhuren.

Annulering van een huurovereenkomst

Met veel onroerendgoedleases kan de eigenaar van het gebouw de huurovereenkomst annuleren als het gebouw door een fysiek verlies gedeeltelijk of volledig onbewoonbaar wordt. De verhuurder heeft mogelijk het recht om de huurovereenkomst te beëindigen, zelfs als het gedeelte van het gebouw dat door de huurder wordt gebruikt, niet is beschadigd. Als het gebouw volledig is vernietigd, heeft de verhuurder mogelijk de mogelijkheid, maar niet de verplichting om de constructie opnieuw op te bouwen. De verhuurder is mogelijk niet verplicht om een ​​zwaar beschadigd gebouw te repareren of te vervangen, tenzij en totdat het een verzekeringsuitkering heeft ontvangen.

Zoals uit het volgende voorbeeld blijkt, kan annulering van een leasecontract een grote impact hebben op een klein bedrijf dat minder betaalt dan de gangbare huurprijs. Het toont ook het belang aan van rentedekking van de leasehold.

Voorbeeld

Floyd is eigenaar van Fantastic Flooring, een bedrijf dat tapijt en andere vloerbedekkingen verkoopt vanuit een magazijn. Het bedrijf huurt de helft van een magazijn van 20.000 vierkante meter van Peerless Properties. Het betaalt momenteel $.50 per vierkante voet voor 10.000 vierkante voet of $ 5.000 per maand. De huurwaarde van het magazijn is $ 75 per vierkante voet of $ 7.500 per maand. Huurwaarde betekent huur die de verhuurder zou kunnen innen tegen markttarieven.

Floyd onderhandelde zijn huurovereenkomst twee jaar geleden, toen de huurprijzen in zijn gebied te laag waren. De huurprijzen zijn sindsdien hersteld, maar de huurovereenkomst van Floyd verloopt drie jaar niet. Als Floyd zijn huurovereenkomst zou verliezen, zou zijn bedrijf een ander pand moeten huren tegen markttarieven. Onder een nieuwe huurovereenkomst zou het bedrijf waarschijnlijk een extra $ 2.500 meer per maand of $ 30.000 per jaar te huur betalen. Als het bedrijf zijn huurcontract vandaag zou verliezen, zou het de komende drie jaar een extra uitgave van $ 90.000 kosten.

Floyd heeft een aantal verbeteringen en verbeteringen aan het magazijn toegevoegd sinds zijn huurovereenkomst begon. Deze omvatten nieuwe verlichting, aangepaste rekken en upgrades naar het laadperron. De verbeteringen maken nu deel uit van het gebouw. Floyd is niet de eigenaar, maar hij zal wel een gebruiksbelang hebben voor de rest van zijn huurovereenkomst.

Op een late nacht laat een defecte bedrading een brand vonken die het gebouw ernstig beschadigt. Afgezien van wat lichte rook voor vloerbedekkingen, wordt het deel van het magazijn dat door Fantastic Flooring in gebruik is, niet beïnvloed door de brand. Niettemin annuleert Peerless Properties de huurovereenkomst van Floyd. Fantastic Flooring is verzekerd voor de schade aan de vloermaterialen onder haar commercieel vastgoedbeleid. Fantastic Flooring heeft echter geen dekking voor het economische verlies dat zij zal lijden als gevolg van het verlies van haar huurovereenkomst. Het bedrijf heeft ook geen dekking voor het verlies van gebruik van de verbeteringen die het aan het gebouw heeft aangebracht.

Deze items zijn niet beschadigd, dus het verlies van gebruik valt niet onder de eigendomsverzekering van het bedrijf.

Floyd had zijn bedrijf kunnen beschermen tegen de financiële verliezen die voortvloeien uit de annulering van een huurovereenkomst door de dekking van de erfpacht te kopen. Deze dekking kan via een afzonderlijk formulier aan een commercieel onroerendgoedbeleid worden toegevoegd.

Leasehold Interest Insurance

Erfpacht rente verzekering dekt het financiële verlies dat u oploopt als gevolg van de annulering van uw huurovereenkomst. Om een ​​verlies te dekken, moet het resulteren uit direct fysiek verlies van (of schade aan) eigendommen op de locaties die in de aangiften zijn beschreven. Bovendien moet de schade het gevolg zijn van een gevaar dat onder uw polis verzekerd is.

De dekking van de rentedragende rente kan een van de volgende omvatten, als een verzekeringslimiet in het dekkingsschema wordt weergegeven:

  • Huurderslease rente Dit is het verschil tussen de maandelijkse huur die u betaalt en de huurwaarde van de woning (de markthuurprijs). In het vorige voorbeeld is de huurdersinteresse van Fantastic Flooring $ 2.500 ($ 7.500 minus $ 5.000).
  • Bonusbetalingen Dit is het niet-genegeerde deel van een contante bonus die u hebt betaald om een ​​leaseovereenkomst te krijgen en die niet aan u wordt terugbetaald. U hebt uw huisbaas bijvoorbeeld een bonus van $ 5000 betaald om een ​​huurovereenkomst van 3 jaar te verkrijgen in plaats van een huurovereenkomst van 5 jaar.
  • Verbeteringen en verbeteringen Uw bedrijf heeft misschien verbeteringen aan uw huurobject aangebracht die u niet legaal kunt verwijderen. Covered Lease Interest omvat het niet-genegeerde deel van de betalingen die u voor verbeteringen hebt gedaan. Het omvat niet de waarde van verbeteringen die worden gedekt door een andere verzekering.

  • Vooruitbetaalde huur Dit is het niet-afgeschreven deel van de huur die u van tevoren hebt betaald en die niet aan u wordt terugbetaald. U hebt bijvoorbeeld drie maanden huur vooruit betaald toen u uw eigendom huurt.

Netto erfpachtinterest

Onder de rentedekking van de erfpacht wordt de verzekeringslimiet uitgedrukt in termen van netto huurinterest. Als uw huurovereenkomst wordt geannuleerd, is uw netto-rentebedrag op het moment dat het verlies plaatsvindt, het grootste bedrag dat uw verzekeraar betaalt voor een verlies. Netto-leaserente omvat twee componenten.

Huurderslease rente (TLI) Dit vertegenwoordigt het voordeel dat u gedurende de resterende maanden ontvangt van een gunstige huurovereenkomst. Uw TLI is de huidige waarde van uw bruto erfpachtinterest. Het wordt berekend door uw bruto huurrente te vermenigvuldigen met de toepasselijke erfpachtinterestfactor. Uw bruto huurrente is het verschil tussen de huurwaarde van uw pand en de huur die u elke maand betaalt. Stel dat de marktprijs voor huur $ 5.000 per maand is en dat uw bedrijf momenteel $ 3.500 betaalt.

Uw bruto erfpachtinterest is $ 1.500 ($ 5.000 minus $ 3.500).

De erfpachtrente wordt afgeleid van een tabel die aan uw polis is gekoppeld. De factoren variëren afhankelijk van de geldende rente en de resterende maanden in de lease. Neem bijvoorbeeld aan dat u nog 36 maanden in uw lease-overeenkomst hebt. Als de geldende rente 5 procent is, is de erfpachtrente factor 33.4213. Uw netto-huurrente is $ 1.500 X 33.4213 of 50.132.

Maandelijkse pachtinterest (MLI) De maandelijkse erfpachtinteresten weerspiegelen uw maandelijkse kosten voor bonusbetalingen, verbeteringen en verbeteringen en vooruitbetaalde huur. Deze items zijn niet van toepassing als je van tevoren geen bonus hebt betaald, verbeteringen hebt aangebracht of huur hebt betaald. Als u deze kosten wilt verzekeren, moet de maandelijkse erfpachtinteresten voor elk afzonderlijk worden berekend. Voor elk artikel worden uw oorspronkelijke kosten gedeeld door het aantal resterende maanden in uw leaseovereenkomst toen u de uitgaven deed. Stel bijvoorbeeld dat u zes maanden na uw huurovereenkomst van 36 maanden $ 25.000 aan verbeteringen hebt uitgegeven.

Uw MLI is $ 25.000 / 30 of 833.

Nettohuurrente

De limiet die op uw polis is opgenomen voor de dekking van de leasegeldrente, is de som van de huurrente van uw huurders en uw maandelijkse huurrente op de ingangsdatum van uw polis. Als uw TLI bijvoorbeeld $ 1.500 is en uw MLI $ 833 is, is uw netto-rentebetaling bij aanvang $ 2.333. Dit is het hoogste bedrag dat uw verzekeraar betaalt onder de dekking van de erfpachtrente als uw huurovereenkomst wordt geannuleerd op de ingangsdatum van uw polis.

Uw netto-leasewaarde daalt elke maand gedurende de looptijd van uw polis. Als uw lease-overeenkomst wordt geannuleerd, is uw netto-leaserente het meest dat uw verzekeraar betaalt onder de interest van de leasehold op het moment dat het verlies optreedt. Uw verzekeraar berekent uw nettohuurrente door het volgende toe te voegen:

  • Uw bruto huurrente vermenigvuldigd met de erfpachtinterestfactor voor de resterende maanden van uw huurovereenkomst op het moment dat het verlies plaatsvindt
  • Uw maandelijkse erfpachtrente vermenigvuldigd met de resterende maanden van uw huurovereenkomst op het moment dat het verlies plaatsvindt


Video Van De Auteur:

Gerelateerde Artikelen:

✔ - Ralph Lauren maakt gebruik van multichannel-advertentiecampagne

✔ - Bepaal of u een CFO, controller of boekhouder nodig hebt

✔ - Waar zijn de verborgen kosten van uw supply chain?


Nuttig? Deel Dit Met Je Vrienden!