Auteur'S Blog Over Financiële En Zakelijke

De stappen in het korte verkoopproces van onroerend goed


Een korte verkoop vindt plaats wanneer een geldschieter instemt met de verkoop van een woning tegen reële marktwaarde, zelfs als de uitstaande hypotheek tegenover het onroerend goed hoger is. Idealiter vergeeft de kredietgever het eventuele saldo op de lening nadat de verkoop is doorgegaan; de kredietnemer houdt niet langer vast aan de resterende hypotheekbalans, hoewel dit niet altijd het geval is.

Maar veel korte verkopen worden niet goedgekeurd. Ze vallen om verschillende redenen door, vooral als er meer dan één pandrecht op het onroerend goed is. Alle pandrechthouders moeten instemmen met de korte verkoop onder dezelfde voorwaarden. Het proces kan weliswaar lastig zijn, maar een goed begrip van de stappen kan een grote bijdrage leveren aan het succes van kopers en verkopers.

  • 01

    Krijg een analyse van de waarde van uw woning

    Huis met een te koop bord in de voortuin

    Het is niet aannemelijk dat een geldschieter een korte verkoop goedkeurt als er genoeg aandelen in het onroerend goed zijn om het te verkopen en op zijn minst te breken, zelfs als het in plaats daarvan wordt uitgesloten. De huiseigenaar moet ondersteboven staan ​​tegenover haar lening, dat wil zeggen dat ze meer te danken heeft aan de hypotheekwaarde van de woning dan de reële marktwaarde van het huis.

    Dit maakt de eerste stap kritisch: de waarde van het huis moet direct bij de start worden vastgesteld.

    Het is gemakkelijker om tot een prijsafspraak te komen met de geldverstrekker wanneer de waarde van het huis dicht bij de uitstaande hypotheekbalans ligt. Minder dan de balans is altijd werkbaar, maar succes wordt onwaarschijnlijk als het huis meer waard is.

    Houd er rekening mee dat de geldschieter bewijs van de waarde wil. Een makelaar in onroerend goed kan een vergelijkende marktanalyse (CPA) opstellen, of een makelaar kan een prijsadvies (BPO) van een makelaar verstrekken. Een professionele beoordeling kan een krachtig hulpmiddel zijn. De kredietgever kan er ook een aanvragen.

  • 02

    Krijg een ontberingsbrief

    De geldschieter zal meer dan een waarde willen voordat het akkoord gaat met een korte verkoop. Het moet weten waarom de huiseigenaar moet verkopen. Waarom kan hij niet gewoon daar blijven wonen?

    De verkoper moet daarom een ​​ontberingsbrief opstellen met de redenen dat hij niet in staat is om hypotheekbetalingen te blijven doen. Het opstellen van deze brief moet de tweede stap in het proces zijn en de brief moet overtuigend zijn. De korte verkoop zal zonder deze niet succesvol zijn.

    Het moet overtuigend en compleet zijn. De geldschieter moet onmiddellijk begrijpen dat de verkoper zich in een positie bevindt waar het om een ​​korte verkoop, uitsluiting of faillissement gaat. De ontberingen die hij ervaart, zullen waarschijnlijk niet in de nabije toekomst worden opgelost. Het kan werkloosheid, echtscheiding, de dood van een echtgenoot, een ernstige ziekte of een onverzekerd verlies zijn.

    Hoe meer munitie de verkoper heeft om de geldschieter ervan te overtuigen dat zijn rug tegen de muur is, hoe groter de kans dat hij een goed antwoord krijgt. Hij moet details bevatten over zijn inkomen, andere bezittingen die hij zou kunnen bezitten en alle schulden die hij verschuldigd is. De geldschieter zal willen zien dat hij niet in aanmerking komt voor een nieuwe lening om hem tegen te houden tot zijn financiële situatie verbetert. Hij bezit geen activa die hij kan verkopen om geld in te zamelen.

    Een beetje emotie binnenbrengen is geen slechte zaak, maar probeer de brief bij te houden op één pagina en indien mogelijk een gedocumenteerd bewijs van zijn verklaringen op te nemen.

  • 03

    Neem contact op met de geldgever voor een korte verkoopapplicatie

    Dit is niet zo versneden als het klinkt. Lenders zullen niet met investeerders, potentiële kopers of makelaars in onroerend goed praten tenzij ze eerst zijn geïnstrueerd om dit te doen door de lener of huiseigenaar. Ze wil de goedkeuring van alle benodigde partijen van tevoren en schriftelijk ontvangen voordat iemand contact opneemt met de geldverstrekker, waarna ze deze toestemmingen samen met de aanvraag en het korte verkooppakket kan indienen.

    Deze toestemmingen zullen de loss mitigation-afdeling van de geldschieter toelaten om mee te werken en opties bespreken met alle betrokkenen en uiteindelijk de voorwaarden van de geldschieter uitdrukken als de korte verkoop inderdaad doorgaat. Er kan een daadwerkelijke vergadering of vergaderingen worden gepland met de loss-mitigation-afdeling om deze details voor commercieel onroerend goed glad te strijken, maar dit is minder waarschijnlijk bij woningen.

    Verwacht geen warm welkom wanneer u om een ​​aanvraag vraagt ​​om het proces te starten. Over het algemeen zijn geldschieters niet enthousiast over short sales. Mogelijk moet u ze naleven en meerdere keren bellen om de toepassing te krijgen en verder te gaan.

  • 04

    Het verkoopcontract voorbereiden

    De volgende stap is het nagaan van een bonafide aanbod - een ondertekende koopovereenkomst of een verkoopcontract tussen een koper en verkoper. De geldschieter heeft iets concreets nodig om goed te keuren... of af te wijzen.

    Het contract moet duidelijk en ondubbelzinnig vermelden dat de deal afhankelijk is van de goedkeuring van de kredietgever. U kunt ook een kopie van de listingovereenkomst opnemen met de commissie die verschuldigd is aan de makelaar bij verkoop en een bewijs van het aankoopvermogen van de koper, zoals een pre-approval brief van zijn geldschieter of een bewijs van contante stortingen in een account.

    Een beëdigde verklaring van dezelfde lengte is ook vaak vereist. Dit geeft aan dat er geen bestaande relatie bestaat tussen de koper en de verkoper, dus de voorgestelde verkoopprijs is echt een aanwijzing voor een eerlijke marktwaarde. De huiseigenaar probeert de koper niet te helpen door de woning voor een nummer te verkopen.

  • 05

    Stel het korte verkooppakket samen samen

    Hoe uitgebreider uw kortverpakkingspakket is, hoe beter. Verzamel en kopieer alle informatie die u hebt verzameld en verzend deze naar de kredietgever.

    Het vlees van je korte verkooppresentatie moet een back-up zijn van de uitspraken in de ontberingsbrief. Bereid een grondige en gedetailleerde reeks documenten en financiële gegevens voor om de bewering te ondersteunen dat een korte verkoop een goede oplossing is voor de kredietgever. U kunt bankafschriften, een bewijs van inkomsten (of het ontbreken daarvan), een bewijs van de waarde van eventuele activa, creditcard- of andere leningstaten en belastingaangiften gebruiken. Bijkomende voorbeelden zijn bewijs van een overlijden in het gezin of ziekte. Zorg ervoor dat u alles en nog wat gebruikt om de informatie in de brief te onderbouwen.

    De CMA, BPO of beoordeling moet aangeven dat het huis niet voor zo veel als of meer gaat verkopen dan het korte-verkoopaanbod in de huidige markt.

  • 06

    The Loss Mitigator Review Je korte verkooppakket

    De lossmitigator van de geldschieter zal je cijfers evalueren als je een grondig short-sale-pakket hebt voorbereid, en hij zal een aantal eigen nummers verzamelen. Zijn doel is ervoor te zorgen dat dit inderdaad een situatie is die het best gered kan worden door een korte verkoop.

    Hij krijgt waarschijnlijk een titelrapport om ervoor te zorgen dat er geen andere pandrechten tegenover het onroerend goed aanwezig zijn. Hij wil misschien een afspraak maken met de makelaar die de BPO heeft verstrekt - nog een reden waarom die toestemmingswoorden zo belangrijk zijn.

    Verwacht niet dat de mitigator zich door dit proces zal haasten. Vergeet niet dat de bank deze korte verkoop niet zo graag wil als de koper en de verkoper. Er is echt geen reden voor de mitigator om de beoordeling zo snel mogelijk af te ronden. Een of beide agenten die betrokken zijn bij de korte verkoop, moeten doorgaans op de hoogte blijven van dit deel van het proces met normale telefoontjes en vragen.

  • 07

    Onderhandel over de korte verkoop en ga naar sluiten

    Uiteindelijk zal een van de vier dingen gebeuren na de beoordeling van de schadebeperking. De geldschieter keurt het aanbod goed en geeft een brief waarin de voorwaarden voor de deal worden uiteengezet of het aanbod wordt zonder meer afgewezen. Maar het kan ook het aanbod afwijzen afhankelijk van bepaalde omstandigheden die kunnen worden verholpen, wat aangeeft dat het de deal zal goedkeuren als de remedies optreden.

    Ten slotte kan de geldschieter helemaal niets doen. Het is acceptabel om te blijven hameren tot je een regelrechte afwijzing krijgt of op zijn minst een soort van definitieve reactie.

    Als de verkoop lopend is, moet de kredietgever een voorlopige afrekening afgeven, met vermelding van de sluitingsdatum, alle sluitingskosten en, indien er meerdere pandhouders zijn, hoeveel geld elk van de verkoop ontvangt.

    Als er geen andere pandhouders zijn, verzamelt de geldschieter alle opbrengsten bij het sluiten. De verkoper ontvangt geen geld van de deal. Vergeet niet dat ze per definitie nog steeds een saldo op de lening verschuldigd is aan de short sale.

    De verkoper moet ervoor zorgen dat ze een verklaring krijgt waarin het recht van de kredietverlener wordt ontkend om een ​​tekortoordeel tegen haar uit te voeren, indien mogelijk, en haar ontheft van enige aansprakelijkheid voor het afbetalen van de hypotheekschuld na de verkoop.

  • Wat zit er in voor de geldschieter?

    Lenders zijn soms overweldigd door afschermingseigenschappen en ze hebben de neiging om een ​​beetje makkelijker om te gaan met short-selling wanneer dit gebeurt. Een succesvolle korte verkoop helpt de geldschieter om nog een ander afgeschermd huis in hun boeken te vermijden en alle kosten en tijd die gemoeid zijn met het onderhoud van dat huis tot de mogelijke verkoop. Een korte verkoop kan ook de kans verminderen dat de lener of huiseigenaar de woning zal weggooien als hij de deur uitgaat.

    Video Van De Auteur: DTZ Online Verkoop introductie

    Gerelateerde Artikelen:

    ✔ - Geschillen over eBay oplossen met verkopers

    ✔ - Bieden op commerciële bouwprojecten

    ✔ - 5 Verschillende methoden voor het verzamelen van huur


    Nuttig? Deel Dit Met Je Vrienden!