- 01Bruto potentieel inkomen
- 02Bruto operationeel inkomen (GOI)
- 03Gross Rental Multiplier (GRM)
- 04Netto operationeel inkomen (NOI)
- 05Hoofdlettergebruik
- 06Huur / kosten verhouding
- 07Cashflow vóór belastingen (CFBT)
- 08Cashflow na belastingen (CFAT)
- 09Debt Service Ratio
- 10Breakeven ratio
- Ken je nummers
Beleggers in onroerend goed gebruiken een verscheidenheid aan wiskundige hulpmiddelen om de prestaties van hun eigendommen te analyseren, zowel vóór als na de aankoop. Het begrijpen van de tools begint met het begrijpen van de betrokken termen en wat ze betekenen voor uw bedrijfsresultaten.
01
Bruto potentieel inkomenBruto potentieel inkomen is datgene wat een eigenschap naar verwachting zal produceren zonder aftrek te doen van verwachte leegstand of kredietverliezen.
De berekening van de bruto potentiële inkomsten is vrij eenvoudig, slechts 12 maanden vermenigvuldigd met de totale huurprijzen die per maand worden verwacht.
02
Bruto operationeel inkomen (GOI)De berekening van het bruto-omzetresultaat houdt rekening met verliezen als gevolg van leegstand en niet-betaling.
Kosten wanneer eenheden leeg zijn, zijn onder meer reclame voor nieuwe huurders, klein onderhoud, overschilderen en renovatie en beheerskosten voor een nieuwe huurovereenkomst. Een voorzichtige schatting van de leegstandskosten wordt algemeen aanvaard als ongeveer 10 procent van de maandelijkse huur.
03
Gross Rental Multiplier (GRM)Het is niet het meest nauwkeurige gereedschap, maar de bruto huurmultiplicator (GRM) kan u een snel vergelijkingshulpmiddel geven om te beslissen of u een grondiger analyse van een eigenschap wilt doen.
Als u winkelt voor een huis met meerdere gezinnen, zult u merken dat er veel te koop zijn in de omgeving. De GRM-berekening geeft u een snel hulpmiddel om te zien welke voor u bovenaan de lijst staan voor verder onderzoek. Het is een ruwe tool, maar het helpt voor dit doel.
04
Netto operationeel inkomen (NOI)Hierin vermelden we bedrijfskosten, zoals beheer, reparaties en schoonmaakkosten, om het netto bedrijfsresultaat te berekenen. Houd er rekening mee dat dit alleen bedrijfskosten zijn, geen afschrijvingen of belangrijke werkzaamheden die in de loop van de tijd moeten worden afgeschreven.
De lijst kan echter lang zijn. Het omvat meestal de kosten van beheer, reclame, schoonmaak, onderhoud, reparaties, juridische en boekhoudkundige. Een goede vuistregel voor reparatiekosten is ongeveer 5 procent, maar dit gaat ervan uit dat het pand vrijwel in topconditie is - geen schokkende, dure problemen. Anders anticipeer je ergens tot 20 procent of zelfs meer.
05
HoofdlettergebruikDe kapitalisatieratio wordt bepaald door gebruik te maken van het bedrijfsresultaat en de recent verkochte prijzen voor andere panden en deze vervolgens toe te passen op de betreffende woning om de actuele waarde op basis van het inkomen te bepalen. Het is een tool die door bijna alle commerciële en appartementsinvesteerders wordt gebruikt, maar ook door kredietverstrekkers en anderen die de waarde van een woning willen berekenen op basis van de inkomensstroom en deze vergelijken met andere objecten in hetzelfde marktgebied.
U kunt het vinden door het netto-bedrijfsresultaat te delen door de totale vastgoedprijs. Als NOI $ 30.000 is en de prijs $ 300.000, zou de vergelijking er als volgt uitzien: $ 30.000 / $ 300.000 = 0,1 voor een cap rate van 10. Dat is best goed. Veel beleggers zoeken naar een cap rate van 8 of meer, en deze hypothetische eigenschap komt in aanmerking. Weinigen zullen een cap rate van 6 of minder aanraken.
06
Huur / kosten verhoudingDeze berekening kan nuttig zijn voor het vergelijken van eengezinswoningen en kleinere appartementsgebouwen met vergelijkbare woningen. In dit geval zou u de maandelijkse huur verdelen over de prijs van het onroerend goed. Als maandelijkse huur $ 1.200 is en het huis kost je $ 110.000, dan heb je een huur / kostenratio van 1.09 procent: $ 1.200 / $ 110.000 = 0.0109.
Het is het beste wanneer een huurder al op zijn plaats zit, zodat je weet aan welke huur je waarschijnlijk vastzat, althans voor de bestaande huurtermijn. Gebruik anders een cijfer dat synchroon loopt met andere vergelijkbare eigenschappen.
07
Cashflow vóór belastingen (CFBT)Neem nu het nettobedrijfsresultaat en trek kapitaaluitgaven in contanten en schuldendienst af. Lening opbrengsten en rente-inkomsten toevoegen.
Hiermee komt u dichter bij het werkelijke netto rendement op investering voor het onroerend goed. Kasstroom vóór belastingen beschouwt alle uitgavenposten, zelfs die die niet contant uit eigen zak zijn. Nu kunt u zien wat u ontvangt voor de cashflow voordat belastingverplichtingen in aanmerking worden genomen.
08
Cashflow na belastingen (CFAT)Deze is gemakkelijk. De cashflow na belastingen is afgetrokken. Deze berekening komt tot de kern van wat overblijft nadat iedereen zijn bezuinigingen heeft gekregen, zelfs Uncle Sam, met behulp van het belastingtarief van de eigenaar of belegger.
09
Debt Service RatioFinanciering - of het gebrek daaraan - is afhankelijk van dit aantal. Een ratio van minder dan 1,0 geeft aan dat u waarschijnlijk elke maand geld verliest. Lenders voelen zich meer op hun gemak met ratio's van 1,2 of meer en het is onwaarschijnlijk dat ze leningen verstrekken in verhoudingen die minder zijn.
Zoek uw schuldendienstratio door uw NOI te delen door uw schuldendienst. Gebruikmakend van het NOI-cijfer van $ 30.000, zullen we zeggen dat uw schuldendienst $ 25.000 per jaar is. Je hebt een schuldendienstratio van 1,2, dus je hebt gelijk in de lijn van acceptabel.
10
Breakeven ratioVoeg schuldendienst toe aan bedrijfskosten en deel door bedrijfsresultaat om uw breakeven ratio te krijgen. Deze verhouding is ook populair bij kredietverstrekkers. Ze willen weten wanneer het pand alle exploitatiekosten heeft betaald en voor de rest van het jaar winst heeft gemaakt.
Ken je nummers
Al deze tools kunnen het verschil betekenen tussen een solide investering en een geldverslindende nachtmerrie. Het is nooit verstandig om erin te springen zonder op zijn minst een paar berekeningen te maken.Video Van De Auteur: OZB Tarieven Helder
Gerelateerde Artikelen:
✔ - Manieren om ethischer te zijn dan je concurrentie